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40个城市房价, 回归到三年前, 有没有希望回到2016年前呢?

2022-11-24 12:23    点击次数:134

内地的房地产发展模式是学习香港的房地产模式的,香港的发展比较早,经历了房地产的高潮,也经历了房地产的低谷。国内的房地产与香港的房地产价格却有很大的区别,从1998年以来一直都处于上涨的状态,从来没有回落的迹象,即便是有,那你只不过是按了暂停键,一恢复又迎来了大爆发。

内地房地产市场经历过的暂停:

2008年,全球金融危机的影响下,内地的房地产价格出现了不稳定性,有部分区域出现价格下滑,为了稳住这样的局面,央行放水4万亿扶持基建领域发展,不管是成交量还是成交价,开始迎来大爆发,房地产企业注册数量不到一年时间,就已经接近10万家了。

2014年,内地房地产企业房地产库存量急剧上升,也正是2008年的影响,推动了各种各样的房地产出现养老房、旅行房、公寓等各类房源叠加在一起,最终形成的库存量没办法消掉,为了解决这些问题,出台了整改货币政策、降准、降息、降利率、降首付市场瞬间就满血复活了。

并不是内地市场没有经历过房地产的低潮,而是硬生生的被政策拉起来了,所以在老百姓心中就默认为买房就是稳赚不赔的,国内的房价就是持续上涨的。2016年全国楼市迎来普涨之后就出台了“房住不炒”,但是2016年至2021年,平均房价涨幅却达到了50%以上,老百姓怎么可能会认为房子的价格会跌呢?人性都是贪婪的,价格上涨的时候拼命地买,而心中的理论可以战胜一切。

这样的想法在2022年彻底的被改变了,房价只涨不跌的时代也成为过去式,2022年不管是一线城市还是三四线城市,房价都迎来了不同幅度的回落。

10月16日,国家统计局披露了10月份楼市各项数据70个中大型城市的数据,从数据中可以明显的看出房地产不管是从哪方面的情况来看都不容乐观。

房地产投资金额出现下降,1月至10月投资金额113,945亿元,同比下降8.8%,住宅投资86,520亿元,下降8.3%。

销售金额与销售面积也出现了不同程度的下降,1月至10月商品房销售面积111,179万平方米,同比下降22.3%,其中住宅面积下降,更是达到了25.5%;商品房销售金额108,832亿元,下降26.1%,住宅销售额下降28.2%。

土地转让金也不容乐观,前三季度国有土地出让金38,507亿元,相比去年同期下降了28.3%,根据专家预测,2022年的土地出让金相比2021年将会下降2.6万亿元。

2021年6月份是全国商品房销售价格最高峰的时候了,自此之后价格一直都处于回落上升等一个箱体波动。2022年4月份价格居然有所波动,最重要的原因是豪宅成交量直接把单价拉高,再次突破万元每平米,而在9月份又再次跌破万元,每平米10月份持续下探,根据前10个月计算出来的数据,全国平均销售价格为9687元每平米。

70个中大型城市10月份新房环比下跌的有58个9月份54个8月份50个。同比下跌51个9月50个。

70个中大型城市10月份二手房环比下跌62个,9月份60,一个8月份56个,7月份51个。同比下跌64个,9月份下跌63个。不管是新房还是二手房,下跌的数量还在持续的扩大。

40个城市房价回归到三年前

二手房成交价格回调到2019年左右的水平,其中牡丹江降幅最夸张达到了18.7%、哈尔滨11.8%、北海10.1%、安庆10%、吉林9%、太原8.8%、宜昌8.4%、常德7.9%、锦州7.5%、贵阳7.3%、石家庄7.1%太多了就不一一赘述了。

从数据来看,北方城市下跌的幅度相对来说是比较多的,占到了22个,而南方城市也占到了18个,下跌的城市不仅是三四线城市,还有重点城市省会城市,其中包括了哈尔滨、太原、贵州、石家庄、长春、呼和浩特、天津、南宁、郑州、济南、桂林、武汉、青岛、兰州、南昌、沈阳、乌鲁木齐。

中心城市的价格都出现下调,无非就那么几个原因:

1、高库存、高压力。

高库存又不是第一次出现,2014年就已经出现过了,对于高库存大家根本不会觉得有什么太大的问题。

2014年是2014年,2022年是2022年,两者完全是不同的概念,2014年需求量还可能持续性的生活,2022年需求量还有可持续深挖的潜力吗?有是有,但是相比2014年来说少了很多了。

目前城镇化率为65%,虽然距离发达国家还有一定的距离,但是我国的城镇化率进程已经大幅度的放缓,慢过去每年接近2,000万人进到城市里面生活往后,这些人口将会大幅度的衰减,自然而然对于住房的需求量也在持续性的下降。

过去都是卖方的市场,现在变成了买方的市场,因为整个市场都出现了供大于求的局面,根据易居研究院统计的数据显示,全国60个重点城市新房库存量达到了6.2亿平方米,广义库存量更是达到了38.1亿平方米,根据20220的房地产销售数据来看,最少三年时间才能把这些库存消化完毕。

2、市场的炒作太凶狠了

棚改安置化货币政策是推动房地产的一个关键要素,全国多座城市依靠着棚改,让当地拆迁老百姓口袋有大把的钱,于是就瞄准了商品房用来投资,2016年房地产投资比例达到了今年的85%,2017年75%,即便到2020年,投资比例依旧高达20%。

在房地产炒作高潮,大家都把目光瞄准了,房地产市场买房根本不用考虑,太多的东西看上买就对了,这样大手笔的买入,造成了市场太多的泡沫!

2022年,在经济不太景气的情况下,所有东西都毕露原形了,所存在的缺点问题都暴露出来。

3、价格太高了,不是一般人能买得起。

国内的房价有多高,不用我多说大家都感受得到了,全国平均房价收入比12.9,由于发展中国家6~9倍的水平,另外重点城市的房价收入比基本上都是在20~30左右徘徊,深圳48.1北京46.8、上海45.8、三亚、厦门房价收入比在30,为了买一套房子,掏空家里6个钱包,背负着二三十年的房贷。

2022年的房价下降了,买不起的家庭还是买不起有个更关键的因素是影响着购房者的心理,国人买房都是追求涨价的,现在价格在下跌,谁愿意入手购买房产名,希望房价能下跌10%、20%甚至是30%。

即便未来经济回归到正常的水平,未来的房地产也不会再出现疯狂的局面了,毕竟房地产暴涨的时代已经过去了。

有网友说到未来不是核心区域的房价,如果能回归到2016年的水平还是可以接受的,因为现在的收入水平去看待2016年的房价,收入比基本上都在符合需求的范围内,大城市那当然是另当别论了。

回归回归到2016年的房价水平希望大不大,大城市当然是不太可能了,中小型城市还是有很大可能的,因为市场在加速分化人口流向才是未来的发展大方向。



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